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一、契稅的計稅依據(jù)是什么

有納稅人咨詢有關(guān)繳納契稅的計稅依據(jù)問題。他說他所在的房地產(chǎn)企業(yè)通過司法部門裁決拍賣取得一項土地使用權(quán)，并按拍賣成交價支付購地款。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅時，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)購買土地使用權(quán)成交價款，低于征收機(jī)關(guān)確定的評估參考價，要求納稅人按評估參考價繳納契稅。那么，契稅的計稅依據(jù)到底是實際成交價，還是征收機(jī)關(guān)的評估參考價呢?另外，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，在開發(fā)土地過程中支付的拆遷補(bǔ)償支出等費用，是否還要繳納契稅呢?《》(國務(wù)院令第224號)第四條規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)為：1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定?！都?xì)則》(財法字〔1997〕52號)第九條規(guī)定，條例所稱成交價格，指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。此外，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù)》(財稅字〔1998〕96號)關(guān)于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)《》第四條第一項及《細(xì)則》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購得土地使用權(quán)繳納契稅，應(yīng)按實際成交價款作為計稅依據(jù)，如價格偏低且無正當(dāng)理由，才由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。納稅人通過我國司法部門裁決、政府部門出讓以及合法的拍賣企業(yè)拍賣等方式取得土地使用權(quán)，且成交價款也是按規(guī)定的程序、方法作價，其成交價款合理合法，即使與征收機(jī)關(guān)確定的評估價相比偏低，也是有非常充分的正當(dāng)理由，只需按成交價款繳納契稅，無需按評估價核定征稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費用是否需要繳納契稅呢?依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)〔2006〕100號)關(guān)于“明確國有土地使用權(quán)出讓收入范圍”的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款;轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)支付的地價款中，應(yīng)包含了土地征用和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用等，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的土地價款的具體范圍也就是總成交價款，應(yīng)以此為契稅計稅依據(jù)。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1.評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。2.土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。如以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。有的地方政府出讓土地使用權(quán)時，地面建筑物及其附著物沒有及時進(jìn)行拆遷或尚未拆遷完畢，但土地出讓成交價款中包含了各項拆遷、安置補(bǔ)償費等。房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地后，也應(yīng)按土地出讓成交價繳納契稅。但企業(yè)隨后自己在拆遷補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、開發(fā)過程中發(fā)生的費用，不應(yīng)再作為計稅金額繳納契稅。

《中華人民共和國稅收征收管理法》

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。第三十七條 對未按照規(guī)定辦理稅務(wù)登記的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人以及臨時從事經(jīng)營的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)納稅額，責(zé)令繳納；不繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以扣押其價值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物?？垩汉罄U納應(yīng)納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須立即解除扣押，并歸還所扣押的商品、貨物；扣押后仍不繳納應(yīng)納稅款的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準(zhǔn)，依法拍賣或者變賣所扣押的商品、貨物，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。

二、裝修費用是否作為契稅的計稅依據(jù)

房屋買賣的計稅價格為房屋買賣合同的總價款，如果是買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費以及裝修費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)》（函〔2020〕606號）的規(guī)定：房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。

三、農(nóng)耕土地產(chǎn)權(quán)的計稅依據(jù)是什么？

土地使用稅計稅依據(jù)及確定方法是《土地使用稅暫行條例》，在《土地使用稅暫行條例》中規(guī)定：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。對于“實際占用的土地面積”是這樣理解的：1、納稅人的土地用于自用經(jīng)營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積;2、納稅人沒有土地使用證，或者實際占用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際占用的土地面積作為計稅面積。